Hướng dẫn chi tiết cách kê khai thuế cho thuê nhà từ A–Z cho cá nhân năm 2026

Trong bối cảnh thị trường cho thuê bất động sản ngày càng phát triển, việc kê khai thuế cho thuê nhà trở thành nghĩa vụ quan trọng mà cá nhân và hộ kinh doanh cần nắm rõ. Không chỉ giúp tuân thủ đúng quy định pháp luật, việc kê khai chính xác còn giúp tránh các rủi ro về xử phạt và đảm bảo quyền lợi tài chính lâu dài.

1. Nguyên tắc tính thuế

Người cho thuê nhà không bắt buộc phải lập hộ kinh doanh, song việc kê khai để đóng thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng là bắt buộc. Việc xác định số thuế phải nộp sẽ dựa trên doanh thu cho thuê mỗi năm.

• Thu nhập <= 500 triệu/năm: Miễn thuế GTGT và TNCN nhưng vẫn cần kê khai để cơ quan Thuế quản lý thông tin.

• Doanh thu cho thuê >500 triệu/năm: Nộp thuế GTGT (=5% tổng doanh thu) và TNCN (5% x doanh thu - 500 triệu đồng)

2. Hướng dẫn đăng ký MST cho thuê tài sản

Chậm nhất 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng cho thuê, cá nhân phải đăng ký mã số thuế cho hoạt động cho thuê tài sản. Hồ sơ gồm:

• Tờ khai đăng ký thuế mẫu 03-DK-TCT

• Bản sao CCCD/Hộ chiếu

• Bản sao hợp đồng cho thuê và giấy tờ liên quan

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, cá nhân cho thuê tiến hành nộp hồ sơ bằng các cách sau:

Cách 1: Nộp trực tiếp tại Thuế cơ sở nơi có nhà cho thuê

Người cho thuê mang hồ sơ đến Cơ quan thuế, cán bộ sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ xét duyệt, yêu cầu bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ nếu cần thiết. Nếu không có vấn đề gì, người cho thuê sẽ được cập mã số thuế sau khoảng 5 ngày làm việc

Cách 2: Nộp trực tuyến

Bước 1: Truy cập: https://dichvucong.gdt.gov.vn/, Chọn “Đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử”. Chọn đối tượng “Cá nhân”.

Bước 2: Tại trang chủ, chọn mục “Thủ tục hành chính”. Tìm kiếm và chọn tờ khai 03-ĐK-TCT (đăng ký thuế cho cá nhân kinh doanh):

Bước 3: Người nộp thuế chọn thủ tục ở mục STT 1 và bấm “Nộp hồ sơ và thực hiện nhập thông tin cá nhân theo yêu cầu.

Bước 4: Nhập mã OTP để hoàn tất việc gửi hồ sơ.

3. Hướng dẫn khai thuế, nộp thuế cho hoạt động thuê nhà

Trước khi tiến hành khai thuế, cần thỏa thuận việc kê khai thực hiện bởi bên đi thuê hoặc cá nhân cho thuê. Bên cạnh đó, người kê khai khi thực hiện thủ tục này cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) mẫu số 01/TTS

• Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) mẫu số 01-1/BK-TTS

• Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng)

• Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tùy thuộc vào hình thức kê khai tài sản lần đầu hoặc các kỳ tiếp theo sẽ có cách thức triển khai khác nhau.

3.1. Khai thuế cho thuê tài sản lần đầu

Bước 1: Truy cập vào trang thuedientu.gdt.gov.vn -> Cá nhân -> Đăng nhập vào tài khoản thuedientu (điền Mã số thuế và Mã kiểm tra -> bấm Tiếp tục -> điền mật khẩu).

Bước 2: Chọn Khai thuế -> Khai thuế cho thuê tài sản -> Chọn Tờ khai “01/TTS - Tờ khai đối với hoạt động cho thuê tài sản(TT40/2021)” -> Tiếp tục

Bước 3: Kiểm tra xem đã đúng cơ quan thuế cần nộp tờ khai chưa. Tại ô Loại tờ khai chọn “Tờ khai chính thức” -> Hình thức kê khai chọn “Lần thanh toán” -> Điền vào ô Từ ngày Đến ngày theo đúng kỳ kê khai.

Bước 4: Màn hình sẽ hiện ra Tờ khai 01/TTS Tờ khai đối với hoạt động cho thuê tài sản -> Lưu ý không điền vào Tờ khai mà kéo xuống dưới góc trái màn hình chọn 01/ĐK-TTS - Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản.

Bước 5: Điền thông tin vào Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản với những nội dung được yêu cầu trên màn hình

Bước 6: Màn hình hiện ra thông báo “Bạn vừa thay đổi kỳ thanh toán bạn có muốn thay đổi các dòng kỳ thanh toán của hợp đồng không?” -> Bấm OK -> Hệ thống sẽ tự động chia kỳ thanh toán theo đúng kỳ thanh toán của hợp đồng

Bước 7: Tại mục [19] Điền giá cho thuê 1 tháng đã bao gồm thuế. Điền đầy đủ từ dòng đầu tiên tới dòng cuối cùng. Lưu ý:

• Nếu giá ổn định đến hết thời hạn cho thuê thì điền 01 giá, nếu có thay đổi theo thời gian thì điền đúng giá thay đổi theo từng khoảng thời gian.

• Nếu hợp đồng chưa bao gồm thuế thì phải lấy giá đó chia cho 0,9 để được giá đã bao gồm thuế.

Bước 8: Tại mục [23]: Tích vào ô đầu tiên

Bước 9: Tại mục [27]: Trạng thái hợp đồng -> Chọn “Hợp đồng khai lần đầu” -> Hệ thống tự động tạo 01 mã hợp đồng -> Copy, lưu lại mã hợp đồng để sử dụng khi khai các kỳ tiếp theo của hợp đồng này.

Bước 10: Bấm “Hoàn thành kê khai”, màn hình sẽ hiển thị lại Tờ khai 01/TTS. Người nộp thuế kéo xuống dưới kiểm tra tờ khai lên doanh thu và số thuế phải nộp đã chính xác chưa. Nếu các thông tin đã chuẩn xác, bấm “Kết xuất XML” rồi bấm “Nộp tờ khai”

Bước 11: Chọn Đính kèm hợp đồng với tờ khai -> Chọn tệp và chọn file hợp đồng trên máy tính -> Tiếp tục -> Điền mã kiểm tra -> Điền mã OTP được gửi tới số điện thoại đăng ký khai thuế điện tử -> Tiếp tục

3.2. Khai thuế cho thuê tài sản các kỳ tiếp theo

Việc kê khai thuế cho thuê nhà ở các kỳ tiếp theo sẽ tương tự như kê khai lần đầu. Tuy nhiên, người nộp thuế cần lưu ý một số điểm khác biệt như sau:

• Ở Bước 3: Phần điền Từ ngày Đến ngày: Điền đúng kỳ thanh toán kê khai

• Phụ lục 01/ĐK-TTS, vẫn điền đúng như khai kỳ đầu tiên, tuy nhiên

• Tại [27]: Chọn Hợp đồng đã khai không thay đổi

• Tại [28]: Copy, dán mã hợp đồng đã được cấp ở tờ khai lần đầu vào

• Không phải đính kèm hợp đồng nếu không thay đổi chỉ phải đính kèm nếu có thay đổi có phụ lục hợp đồng.

4. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân được lựa chọn khai thuế:

5. Lưu ý khi kê khai thuế cho thuê nhà

Để quá trình kê khai diễn ra thuận lợi và tránh sai sót, người cho thuê cần lưu ý một số điểm quan trọng sau.

• Trong trường hợp thu tiền thuê 1 lần cho nhiều nằm hoặc trên 1 năm cần bắt buộc kê khai theo kỳ thanh toán

• Khi phát sinh số thuế phải nộp cần nộp tiền thuế ngay sau khi nộp hồ sơ khai thuế để tránh phát sinh tiền thuế chậm nộp

• Nên liên hệ cơ quan thuế khu vực để hướng dẫn cụ thể, chính xác cho từng trường hợp

Tóm lại, kê khai thuế cho thuê nhà không chỉ là trách nhiệm bắt buộc mà còn là cách để người cho thuê quản lý hoạt động kinh doanh minh bạch, hiệu quả. Chủ động tìm hiểu quy định và thực hiện đúng ngay từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh những phát sinh không đáng có về sau.